Umbau Mehrfamilienhaus Turgi AG

Management Summary 

 

Laut Bundesamt für Statistik sind 2/3 aller Gebäude in der Schweiz vor 1980 entstanden. Folglich ist der Grossteil der Gebäude mit Technik und Wissen von vor 1980 errichtet worden. Dies bedeutet auch, dass Bausubstanzen verwendet wurde, die heute nicht mehr als Standard gelten. Neuartige Isolation, Energierückwandlungssysteme können heute für Vermieter und Mieter ein grosser Benefit darstellen.  Ferner kommt heutzutage der Minergie begriff immer wichtige Bedeutung zu. Die Rücksicht auf den Planeten ist zum wichtigen Entscheidungsträger geworden und hat sich in gesetzlichen Vorgaben und Mindestanforderungen etabliert. Gleichzeitig wächst die Schweizer Bevölkerung. Wohnraum ist begehrt und knappes Gut. Für den Vermieter bedeutend dies auch, dass intelligente Raumlösungen gefunden werden wollen, die eine maximale Raumnutzung erlauben. Ein Neubau ist nicht immer möglich und nicht selten auch unnötig. Gut strukturierte Umbauarbeiten bringen gute Ergebnisse und können vorhandene Strukturen nutzen. Die Technik einerseits als auch die Möglichkeiten der Materialwiederverwertung verändern sich im Laufschritt. Der Auftrag an den Bauleiter ist es, fundierte Erfahrung über neue Dinge zu sammeln, um sie fachgerecht einzusetzen und den Bauherren individuelle beraten zu können. Daneben ist der grosse Anspruch, stets à jour zu bleiben und sich laufend zu informieren und weiterzubilden, um jederzeit die besten Optionen anzubieten und Lösungen zu finden. Ziel dieser Arbeit war es, ein Umbaukonzept für das Mehrfamilienhaus in Turgi aus dem Jahr 1900 vorzulegen, welche Mietwohnung für ein bis zwei Personen beinhaltet. Dabei waren wichtige Kenngrössen die Gestaltung, die Kostenverteilung und spätere Rendite als auch eine nachhaltige Konstruktion.  Die Erkenntnisse aus dem Studiengang HF Bauplanung Architektur an der TEKO Zürich bilden für diese Diplomarbeit die Grundlage. Ferner konnte ich aus meiner 12-jährigen Erfahrung als Bauzeichner, Bau-Projektleiter und Bauleiter zurückgreifen. In der Zusammenschau aller Optionen ist ein 3-geschossiges Mietshaus entstanden, das sieben Wohnungen beherbergt. Diese sind nützlich aufgeteilt und modern grundsaniert. Energetische Standards wurden umgesetzt und Recycling- und erneuerbare Wertstoffe verwendet. Eine angeschlossene Grundfläche mit Gemeinschaftplatz soll die Hausgemeinschaft mit z.B. gemeinsamen Grillieren fördern.  

Diese Ausarbeitung des Projektes zeigt, dass die Kosten und die Bauzeit des Umbaus durchaus attraktiv sind und ein optische überzeugendes als auch rentables Ergebnis für den Investor erbringen. 

Mein Konzept konzentrierte sich auf den umfangreichen Umbau eines bestehenden MFH. Hierbei kam eine Erweiterung durch eine Aufstockung in Betracht, um weitere Wohneinheiten zu generieren und damit die Rendite zu steigern.

Ein Hauptaugenmerk lag hier in der bauphysikalischen Ausarbeitung. Dämmung und Brandschutz entsprechen einerseits aller neustem Standard (MuKEn / Minergie) und gleichzeitig stammen sie aus nachhaltiger Produktion. 

Neben diesen technischen Aspekten, lag eine grosse Gewichtung im Wohlfühl- und Gemeinschaftsaspekt. Darunter fällt zum Einen der ansprechend gestaltete Aussenbereich mit einer gemeinschaftlichen Nutzungsfläche und zum Anderen die ausgearbeitete Konstruktionswahl. Diese schafft ein angenehmes Klima und verspricht eine optimale Lärm- und Wärmedämmung. 

Im Dachgeschoss wurde zusätzlich auf die hochsommerlichen Temperaturen reagiert, in dem ein sommerlicher Wärmeschutz integriert wurde (PIR Dämmung). Die Hitzemonate werden sich erwartungsgemäss noch aggravieren. Somit stellt die Dämmung eine vorausschauende Investition dar.

Wohnungsaufteilung: Insgesamt finden sich sieben Wohneinheiten im MFH. Davon sind zwei 2-Zimmerwohnungen, eine 2.5-Zimmerwohnung und vier 3.5-Zimmerwohnungen.

Die Wohneinheiten besitzen standardmässig eine Wohnküche mit grosszügigem Wohn-/Essbereich. Weiter finden sich in jeder Wohnung ein Waschturm bestehend aus Waschmaschine und Tumbler. Für ein kontrolliertes Wohnraumklima, wurde ein automatisches Belüftungssystem installiert. Dieses sieht eine optimale Feuchtigkeitsregulierung als auch eine Wärmerückgewinnung vor. Als Wärmequelle wurde die Fernwärme der nahen KVA Turgi gewählt. In der Wohnung selbst findet sich in jedem Raum eine qualitativ hochwertige Fussbodenheizung. 

Ebenfalls wurde eine Grauwasseraufbereitung geplant. Der bestehende Technikraum wird hierfür genutzt. Das verbrauchte Wasser aus den Bädern (nicht aus den Küchen und Waschmaschinen), wird aufbereitet und speist im Anschluss die WC Spülung und Gartenbewässerung. Ein durchaus ökologisches und nachhaltiges Konzept, welches zeitgemäss mit moderner Technik Ressourcen spart.

Neben diesem ökologischen System, wurde ein Hauptaugenmerk auf die Gebäudeaussenhaut (Dämmung) gelegt. Eine Flumroc- Dämmplatte COMPACT PRO ermöglicht einerseits die optimale Wärmedämmung und ist gleichzeitig geeignet als Brandschutzabschnitt. 

Neben guten Brandschutzvorrichtung muss das MFH auch erdbebensicher sein. Hier wurde sich dafür entschieden, in jede Hauswand Stahlbeton einzuarbeiten. Dafür erfolgt primär die Ausfräsung eines ca. 25 cm tiefen Schnittes im Bruchsteinmauerwerk (Bestandeswand) auf ganzer Höhe. Weiter werden Armierungseisen eingelegt. Dieses hat zum Zweck, die bestehende Wand mit der Neubauwand im Dachgeschoss zu verbinden und alles insgesamt zu stabilisieren.

Diese Diplomarbeit war eine sehr grosse Herausforderung. An allererste Stelle stand der veränderte Start in das Projekt. Die Konzeptentwicklung benötigte sehr viel Zeit und Recherche und somit fand ich mich zur Abwechslung auf der Architekten Seite wieder. Das hat aber auch mein Verständnis für die Arbeit eines Architekten und was sie leisten und wissen müssen erweitert und geschult. 

Ich habe sehr viel während der Diplomarbeit gelernt. Der Umfang, den eine Konzeptentwicklung von Anfang bis Ende mit sich bringt, war neu für mich. So führte ich ein straffes Zeitmanagement und doch war der Anspruch an die Arbeit und der damit verbundene Zeitanspruch nur schwer zusammen zu bringen, wenn man alles Punkte allein erarbeitet.  

Ein weiterer Lernpunkt war, dass das Projektziel «attraktive Rendite» mich immer wieder mein Projekt überdenken liess und weshalb ich viele Ideen und Konzepte wieder ändern musste. Die Auseinandersetzung hat mir auch viele neue Dinge aufgezeigt und wird mich auch in meinem weiteren Arbeitsleben begleiten, da dies für Investoren zentral ist.  

Die letzten 6 Wochen waren sehr intensiv, wenn auch lehrreich, und ich bin auf den Vortrag der anderen Projektlösungen gespannt. 

 

Ich möchte mich recht herzlich bei Herrn Kramer und Herrn Lehmann für die Unterstützung während der Diplomarbeit bedanken.