Umnutzung St. Katharina Kirche, Klingnau
Business-Markthalle mit Charme
Die Aufgabe war die St. Katharina Kirche in Klingnau umzuplanen mit dem Ziel eine angemessene Rendite zu erzielen. Unter Berücksichtigung keine äusserliche Eingriffe in das bestehende Gebäude vorzunehmen.
Ausgangslage
Die Kirchengemeinden sehen sich mit nicht unproblematischen Entwicklungen konfrontiert: vermehrte Mitgliederaustritte, teils schwindendes Interesse bei Kindern und Jugendlichen, kaum Neueintritte, Priestermangel, ungenutzte Kirchen etc. Kirchengebäude sind geschichtsträchtig, meist alt und oftmals denkmalgeschützt, und sie stehen an bester Lage; sie abzureissen ist eigentlich keine Option und schlicht zu schade. Geschickte Nutzungsänderungen können ein Gewinn für leerstehende Kirchen sein.
Aus diesem Grund, hat sich die katholische Kirchgemeinde entschlossen, die St. Katharina Kirche, in 5313 Klingnau, umzunutzen.
Ziel des Konzepts
Die bestehende Kirche soll nach ca. 20 Jahren wieder als Kirche genutzt werden können und äusserlich soll und darf nichts verändert werden (Denkmalschutz). Hinter der Kirche soll ein Neubau geplant werden, welcher in das Konzept passt, sprich dieser muss im Zusammenhang mit der geplanter Umnutzung der Kirche stehen. Da die Kirche im Zentrum der Altstadt steht, darf die geplante Umnutzung nicht lärmstörend sein. Das geplante Konzept, welches wir Diplomanten erstellen, soll rentabel sein.
Problemstellung
Die Kirche hat im vorhinein hohe Rückstellungs- und Unterhaltskosten. Das Konzept aber soll eine angemessene Rendite generieren.
Projekterläuterung
Im Erdgeschoss befinden sich fünf kubische Boutique, welche mit ihrer Fassade ein wow-Effekt hervorrufen. Ideal für Ausstellungen und Verkauf wie zum Beispiel Wein, Möbel, Schnitzereien, Handkunst und vieles mehr. Das natürliche Licht, welches durch die Fenster des Chors in die «Halle» fällt, erstrahlt das innere zu einem behaglichen Ambiente. Getoppt mit wundervollen Pflanzen und einem angenehmen warmherzigem Bistrot.
Auf dem ersten Stock, welcher durch eine Treppe im Nordosten der Halle erschlossen ist, befinden sich acht Co-Work-Place-Räume und ein Sitzungszimmer, welche ideal für Business-Unternehmer oder Aussendienstmitarbeiter welche Büromöglichkeiten benötigen, geeignet sind. Die Räume sind optimal an das natürliche äussere Licht ausgerichtet. Ebenfalls auf dieser Etage befindet sich einen kleinen Aufenthaltsbereich welcher kleinen Snacks und Kaffee bietet.
Im geplanten Neubau, welcher südlich der Kirche befindet, wird ein kleines, aber edleres Bistro gebaut (klein, aber fein). Nach dem Einkaufen oder einem harten Arbeitstag kann man sich dort bei einem Apéro gemütlich den Abend einleiten lassen. Natürlich sind ist dort jedermann willkommen.
Das komplette Projekt wurde als Holzbauweise geplant. Im Inneren der Kirche mittels Ständerbauweise und der Neubau mittels Holzbauelemente. Diese Bauweise hat für dieses Projekt folgende Vorteile:
- Trockene Bauphasen, keine Austrocknungszeit
- Ökologische und nachhaltige Bauweise
- Geringeres Gewicht anstelle Stahl oder Beton
- Sehr einfach und schnell demontierbar und kann zur Wiederverwendung genutzt werden
Wirtschaftlichkeit
Die Gesamtinvestitionskosten für die geplante Umnutzung belaufen sich auf rund CHF 1'7500'000. Durch die gezielte Verwendung wartungsarmer Bauteile und eine optimale Flächennutzung, kann eine Bruttorendite von 14% und eine Nettorendite von 3% erreicht werden.
Die Hauptausgaben liegen in der Rückstellung der Gebäudehülle der Kirche und in den Unterhaltskosten der Orgel, und Kirchenglocke
Erfolgsfaktoren
Die Nachfrage nach flexiblen Arbeitsplätze ist gross und auch im Kanton Aargau rar. Dies spricht KMU's an, welche Freelancer, Aussendienstmitarbeiter oder der gleichen beschäftigen, können auf flexible Büroflächen zugreifen. Oder auch Gruppen die gemeinsam an Projekten arbeiten.
Die Nähe zur Landesgrenze Deutschland ist ebenfalls ein grosser Vorteil für juristische und nicht juristische Personen, befristet in der Schweiz zu arbeiten.
Zudem sorgt im EG diverse Einkaufsmöglichkeiten, welcher frischen Schwung in die Stadt Klingnau respektiv in die Altstadt bringen.
Schlussfolgerung
Nach rund 250 Stunden, bin ich glücklich darüber, die Arbeit abgeschlossen zu haben. Es waren sechs intensive, aber auch spannende Wochen, nebst fast 100% Arbeitspensum.
Von Anfang an stellte ich mir die Frage, welches Konzept ergibt eine angemessene Rendite, wenn ich schon CHF 140‘000.- für Rückstellungen und Unterhalten einkalkulieren muss. Durch die Marktanalyse, und dem Interview mit der Firmenkundenberaterin Tanja Stäuble der Credit Suisse, wurde mir bewusst, dass nur ein solches Konzept, welches ich erarbeitet habe, in der Realität funktionieren kann und eine angemessene Rendite bewirtschaftet.
Die Konstruktionswahl war mir bereits ab dem ersten Tag klar, dass ich mit Holzelemente arbeiten werde. Denn die Aussage «die Kirchennutzung muss zu einem späteren Zeitpunkt wieder möglich sein» bestätigte mir mein Vorgehen. Jedoch war es knifflig bezüglich Brandvorschriften REI 30 oder doch REI 60 und Schallschutz. Dies ist bei einem Holzbau nicht gerade einfach und kostengünstig zu lösen.
